最近發現，在城市裡長大的孩子喜歡住郊區，在郊區中長大的孩子喜歡住城市。
身邊許多朋友都無法逃出這個定律，在美國這種城市與郊區環境相差甚遠的地方更為明顯。
一名朋友的父母是在台北市土生土長後移民來南加州的，就堅持一定要住在地廣人稀有山有水有綠地的郊區；而朋友由於在郊區出生長大，就堅持一定要住在到哪都狂塞車的洛杉機市區正中央。另外一名朋友由於在洛衫機市區裡長大，真的受夠了，於是現在很狂熱地住在鳥不生蛋還可以養馬的超級鄉下。
保羅在郊區長大，小時候幾個舊家的後院還養了雞牛馬之類的奇妙寵物（兼食物）。所以可想而知，他的夢想是有朝一日能夠住在大城市裡。
不過他的夢想都被我冷冷地用「要住大城市就跟我搬回台北住，不用住在洛杉機這種市民無知又高傲、東西貴到無道理、服務爆爛還要20%小費、路上處處可見發神經的流浪漢、沒有大眾交通工具也沒錢蓋、到哪裡都要塞車、總之是生活品質超差的假城市」回絕了。
保羅完全沒有辦法擊敗我的論點，加上老婆一定是正確的，於是只好很守本份地跟我住在郊區裡。
我個人從小在台北這個人擠人的城市中長大，上學要擠公車，上班要塞車，逛街還要擠捷運，一直覺得路上看不到人其實是件很享受的事情。
當初到新竹上大學時，沒事還看得到流星與螢火蟲，感人得都快掉淚了。
來美國後更是變本加厲。之前與保羅同住的舊家後院正對著一個小公園，後來搬家就堅持門前無公園綠地不住。
不過那時候住的San Bernardino郊區真的是鳥不生蛋，買個米都要開車十幾分鐘，連我都受不了了。婚後一年搬到現在所居的生活機能好很多、最近還開了一家大華超市的Rancho Cucamonga。
Rancho Cucamonga的城市規劃極佳，處處有綠地公園，還有延伸穿越整個城市中央、長達十哩的腳踏車/慢跑步道。
市民中心什麼課程都有，從瑜珈有氧到足球高爾夫球到油畫插花雕塑到心肺復甦術到狗狗敏捷障礙訓練，真的什麼都有（在這邊當家庭主婦應該很幸福，可惜我無福享受）。另外市內有個還蠻有名的、像小城鎮般的露天購物城，購物城中除了各式各樣的百貨商家餐廳與電影院外，竟然還有市立圖書館與劇場。
距離十分鐘的鄰近城市Ontario又有一個頗讚的折扣購物中心，價錢好到我發誓逛街絕對再也不買原價的名牌衣飾。另外還有個全南加州最優閒、櫃台人員態度最佳、機場警衛還會跟你說笑的Ontario機場，從踏入機場到登機門口從來不用五分鐘，真正是南加州之寶（這點要通關過洛杉機的LAX機場才懂有多可貴）。
不過我最喜歡Rancho Cucamonga的原因，跟以上幾點完全沒有關係。說出來大家應該都覺得我是神經病。
雖然Rancho Cucamonga氣候宜人不可能下雪，但是往北開大概四十分鐘左右的山上，每年冬天都會積雪。於是提供了Rancho Cucamonga冬天的一個浪漫雪山背景。
每個冬日早上，我開車上班的時候都覺得彷彿身在電影「魔戒」裡面一樣，不知道為什麼總是讓我心情極佳。
（上圖：某個冬日上班路上從車裡照的雪景。）
（上圖：我家社區後門的雪景。）
於是在「門前無公園綠地不住」與「一定要走路或騎腳踏車就買得到菜」（這點在南加州郊區並非想像中容易）之外，我又加上一條「冬天門前非看得到雪山不可」的門規。
保羅已經快被我搞瘋了，覺得我是神經病兼城市鄉巴佬，自以為在「旅居」。
不過我們現在住的地方就是樣樣條件符合的奇妙地方。除了租金極貴之外，無可挑剔。
我們家前面是個超大的綠地公園，冬日一進社區大門就看得到雪山。
由於我家窗外就是公園綠地與椰子樹，天氣晴朗的時候早上起床每每覺得分明就是在度假。整個社區是某大建築集團蓋來專門出租用的度假式公寓社區，公共設施與社區維護相當優良。社區裡面不但有免費游泳池、健身房與小電影院（雖然我們幾乎從來沒使用過），還有YMCA主辦的免費課輔中心。
社區後門出去是個一路延伸兩哩至小超市的公園步道。在我懷孕前，我們一家三口（我與保羅與米卡）幾乎每個週末都會騎腳踏車一路蹓躂去買菜，健身環保還兼遛狗。
（上圖：遠方靠左邊的其中一棟就是我們家。）
（上圖：我家二樓主臥室的窗景。）
不過因為地理位置太好加上公設又多，我們社區的租金極貴就變得理所當然。附近比我家還大的房子（沒有公園也看不到山的地方）的每月租金隨隨便便都比我家便宜個美金四五百塊。
保羅沒事就愛碎碎念，說我發神經病才情願每個月丟掉這麼多的錢，以現在的低利率房貸與低房價來對比的話，我們每月付的租金拿去附近買個豪宅還綽綽有餘。
並不是我愛花錢或是不懂得精打細算，但是美國房價已經跌了兩三年，當初決定租屋住就是想說等房價穩一點再說吧。
之前我們在San Bernardino的家是自己的，所以搬來Rancho Cucamonga後，剛開始租屋時還真覺得忐忑不安，可是住了段時間之後發現租屋的好處還真多。
美國人多有一個home ownership的美國夢，覺得可以貸房貸擁有自己的房子何必要跟人家租，這種態度我常常在客戶身上看到。
話這樣說是沒錯，不過前提是（1）房價要會漲（2）自備款要足。
在金融海嘯前，加州房地產已經狂漲了六年之多。由於大家都覺得房地產只會漲不會跌，許多美國人買房子都是零自備款，全額貸款。
更糟的是，很多人不但沒錢付自備款，收入還不夠付房貸，卻硬要買房子來投資，於是就貸了所謂的Option ARM（選擇性浮動利率房貸），每月不用還本金，只要付銀行利息即可。
大家都天真地以為就算是100%全額貸款，只要買了房子住個半年一年的，馬上房價就會漲，根本不用擔心。結果沒想到2007年底房市一跌就連跌三年，加上所有浮動利率房貸的月付款連連上漲，大家不是付不出房貸就是因為房價跌太多不爽付，很快地一棟棟的法拍屋如雨後春筍般出現。
這些人我在2005年到2007年間真的看太多了。
當初許多客戶都不聽我勸，硬要把僅存的退休資產都丟進房市裡，或是收入明明就不夠還硬要買豪宅。所以現在我對大部份房子淪為法拍屋的人一點同情心都沒有。根本就是自己當初無知兼貪婪，現在房子丟了，怪銀行怪政府就是不怪自己。
（有聽過融資買股票，股市大跌後被斷頭，竟然反過來怪政府不振興股市，還告證券公司讓你借錢玩股票的道理嗎？）
就連現在金融海嘯過後，絕大部份的美國人買房子使用政府優惠房貸專案，還是只準備了3%～6%的自備款，也就是說跟銀行貸到94%～97%的房價。
在我看來，這根本就是替銀行看房子，還兼幫銀行付房屋險與地產稅。房價漲的話沒問題，可是照現在的趨勢看來，以往房地產的盛景再現的可能性實在不高。
美國地產稅是照房價徵收，按照區域性不同，通常是每年房價的1.25%至2%左右。舉例來說，一棟美金四十萬的房子，每年可以付到美金七八千左右的地產稅。
而房屋保險費平均大概一個月一百塊美金左右，要保地震險的話就還要加倍。如果使用政府的低利率低自備款的優惠貸款方案，還要付每個月兩百塊左右的「房貸險」（以防屋主落跑不付錢，這個房貸險是拿來保護銀行的）。
其實買房子除了房價之外，要花的錢還多的是呢。
美國房貸利率聽說比台灣高很多，最近低到4%～5%左右的低房貸利率，已經是近三十年來最低的紀錄了。貸上房貸之後的頭幾年，幾乎所有的月付款都是在付銀行利息，並沒有付到房子本金上頭。
由於美國房地產是振興經濟的一大因素，從建築到裝潢到建材家飾進出口，美國有極大比例的工作都是與房地產直接或間接相關的行業，也就是因為如此，房市一跌，大家開始失業，美國經濟就垮了。
美國政府為了提倡大家有錢沒錢都要買房子的「美國夢」，一直以來都有房貸利息與房地產稅可以拿來減所得稅的稅制。而租屋的話就啥攏無，好像租屋的人就不是人一樣。
所以也常有客戶用「買房子才是王道，因為貸房貸與繳房地產可以省所得稅」這種論點來跟我辯。
疏不知羊毛出在羊身上。舉例來說，買一棟四十萬元的房子全額貸款，每月房貸大約兩千元，所以第一年付給銀行的利息大概兩萬四左右。加上房地產稅七千塊，報稅的時候可以抵收入抵掉三萬一（$24,000 + $7,000）。假設你的平均聯邦收入稅加上州稅稅率總共是20%，你可以省下大約$6,200的所得稅金（$31,000 X 20%）。
可是別忘記你如果把那每月兩千元拿去租房子的話，不但不用付每年七千塊的房地產稅，還省掉每年一千多的房屋險保費，以及每年兩千多的房貸險，所以每年總共省下超過$10,000。
不過通常我一開始解釋，客戶不是被我弄的頭昏腦脹（美國人數學真的很差，容易被政府騙），就是對我玷污他們的美國夢而生氣，所以我現在都懶得說了，要找死就讓你去吧。
另一點很恐怖的事情就是，買了自己的屋子就會想花錢裝修的舒服點。
南加州郊區屋子坪數大又兼超大的前後院，處處都有像Home Depot或是Lowe's這種專賣居家修繕的霹靂大賣場（有點像吃類固醇的的B&Q特力屋，所有跟房子內外有關的建築裝潢材料商品家飾與服務在店裡都找得到），電視上還有24小時專門教你如何DIY自己做室內設計裝修廚房浴室粉刷貼瓷磚地板或是後院裝噴泉的頻道。教你在房子上花錢的主意真的很多，一不小心就會花上美金幾萬到十幾萬，這些錢可是沒得抵稅的。
我也有很多客戶當初猛在房子裝修上丟錢，最後房子淪流為法拍屋，真正是血本無歸。
（上圖：Home Depot的地板瓷磚區，旁邊有DIY的書教你怎麼自己鋪瓷磚。）
（上圖：Home Depot的馬桶浴缸區，就連阿媽也會自己上街買馬桶。）
最後一點，房子大車庫大，一有了空間就會開始想買東西來囤積（請見「車庫大拍賣」一文，家家囤積的東西有別）。
過去三年來不知道有多少次保羅想買越野車、獨木舟、摩托車、摩托艇之類的大玩具，最後都因為沒有空間存放而打消主意（好險！）。
加上房子一大，要維修的地方就多，冷暖氣中央空調相當耗電之外，光整理房子就要整理上一整天。這點我跟保羅真正有切身之痛，之前的舊家約3000 square feet（八十坪左右），光清理廚房就要花上兩三個小時，搞得我最最痛恨的事情就是整理房子。現在房子小很多，約1600 square feet（45坪左右），花不到三個小時就可以把全家整理完畢，極為感人。
現在租這種社區公寓型的房子，什麼都有人打點。家電壞了打個電話辦公室就派人來修，屋前花草每季都會自動替換，不用除草不用維修也不用想裝潢的事情，很容易就被寵壞。
所以我現在想到一旦擁有自己的房子，有前院後院要麻煩除草打掃的，就相當頭痛（尤其是前院若不好好打理，有時還會被壞心的鄰居告狀開罰單）。
總而言之，一直住在現在的家是有原因的。
（不過公園與雪山可能還是比較嚴重的原因。）
雖然保羅有事沒事想起來還是會碎碎唸，就放著他這麼唸著唸著，我們也在這住了快滿三年了。每年六月是我們要續租約的時候，所以大概在每年二月的時候保羅碎碎念的症狀會變得相當嚴重。
以往我都會妥協一下，然後我們兩個會開始到處看房子，打搬家的念頭。可是要符合我所有門規的話，根本就只有在我家附近方圓兩哩內的一小塊腹地才可能找得到。所以選擇並不多。
不過保羅也被我們家寵壞了。
他身為一個做房地產建築生意的人，明明自己找房子也是超級挑的，還敢怪我。
我是對地理位置以及價錢很挑，他則是對屋內格局採光與屋子結構極度龜毛。
大部份的房子一樓客廳飯廳廚房若不是一整個大開放性空間的話，他完全不能接受。就算格局好，如果窗戶開在錯誤的方向，他早上喝咖啡的時候沒辦法接收到溫暖的陽光的話，他也無法接受。有時候他看房子還會爬上屋頂或是鑽到屋子地板底下看結構，真的是夠了。
所以要找到我們兩個都喜歡的、價錢好又符合我所有門規的地方根本是不可能的任務。
每年二月三月左右我們會認真覓屋個一兩個月，最後總在五月左右終於放棄而乖乖續約，繼續當冤大頭。
今年照舊。二月初保羅開始碎碎唸，這次竟然還拿出房貸計算機逼我看他算算術。
我想房價也跌得差不多了，租金眼看越來越不合理，又該是妥協的時候了。如果買附近跟我們家規模差不多又價錢合理的房子，我們每月的房貸可能比現在付的房租低上一千多美金。
沒想到這次看屋子看了不到三天，竟然就找到完全符合我家門規、價錢宜人、格局結構對上保羅需求、採光又極佳的房子！
這棟兩層樓的房子，室內總共1660 square feet（46坪多），加上兩車車庫與院子，只比我們家大了一滴滴。最棒的是，屋子處在一個計畫單元開發社區（Planned Unit Development, PUD)，所以沒有需要自己除草維護的前院或後院，只有一個頗大的側院。社區管理協會會打點所有屋外花草景觀，與我們現在住的地方有異曲同工之妙。
房子門口就是我們常常騎腳踏車或散步經過的公園步道入口之一。房子地址路名叫做"Mountain View"，言下之意就是若要看山景，沒有比這條路上的房子更好的地方了。
（上圖：中意的屋子門口的公園，是我們常常散步經過的地方。有沙灘排球、籃球與棒球場。）
（上圖：右邊中間那棟就是我們中意的屋子，左邊是公園步道的入口之一。）
這麼輕鬆就找到中意的房子，好像命中註定一樣地有緣。我跟保羅馬上連絡對方的仲介員瑞絲，看看這個房子是什麼來頭。
現今美國房市上價錢吸引人的房子，若非法拍屋，則是Short Sale。
法拍屋可想而知是銀行在賣的。而Short Sale呢，叫做債務豁免，就是在房屋貸款比房子價值高上許多的時候，如果經銀行同意，屋主可以將房子以現值賣出，把債務一筆勾消。這樣就算屋主付不起房貸了，還是可以避免屋子淪落為法拍屋，而屋主雖然賣了房子後仍是血本無歸，至少個人信用不會被法拍而毀掉（在美國如果個人信用上有個屋子被法拍的紀錄，之後許多年連張信用卡都申請不到，下場相當慘）。
兩年前，要成交Short Sale簡直是不可能的任務。
從銀行的角度來說，哪有這種你付不出房貸，就讓你把房子用低價賣掉，債務一筆勾清的道理？舉例來說，當初貸款額是40萬，現在房子跌到25萬，銀行必須同意屋主把房子用25萬賣掉，然後債務一筆勾消。也就是說銀行借你40萬卻只拿回25萬，馬上在這個交易上虧了15萬。
所以一兩年前，所有的Short Sale都要花至少半年的時間跟銀行周旋談判，成交的機率真的很低。
不過在過去兩年內，銀行也學乖了。銀行們終於體認到，如果不讓這些付不出房貸的屋主們把房子Short Sale掉的話，最後這些房子還不是會變成法拍屋。
而變成法拍屋之後，銀行不但必須把房子用現值賣掉，還要加上買賣仲介與律師轉移產權與法拍的費用，反而更花錢。本來Short Sale會虧掉的15萬，若是淪為法拍銀行可能要虧到18萬。
於是最近一年，我們看到越來越多的Short Sale在一兩個月內輕鬆成交，這在兩年前真正是做夢才會發生的事情。
而我們中意的這棟房子，就是個Short Sale。
瑞絲跟我們說，這房子之前已經進入買賣契約三次，連著三次都差點成交。可是因為房子上面目前有兩個不同銀行的貸款款額，而之前的三個買家都是準備用政府的低頭期款優惠方案貸款來買這棟房子，最後又要求賣方銀行支付交易費用，兩家銀行談不攏，所以連連流標。我跟保羅有準備40%的自備頭期款，所以並不用政府來幫我們優惠，應該不會遇到一樣的問題。
保羅跟我想說反正我們又不急著買房子，而且我信用好，加上有準備40%的頭期款，這種人市場上已經不多了。於是我們出了一個頗低的價錢，比定價低了一成多（通常法拍屋或是Short Sale沒有人殺價殺這麼多的）。
如果我們真的以所出的價買到這棟房子，再加上我們的自備頭期款與銀行貸款的話，之後每月的房貸竟然將比現在所付的房租低上一千六百塊美金之多！就算付了房屋稅與保險費之後，每個月還是省下一千塊美金。真讓人興奮！
不過對方的仲介員瑞絲看了我們的出價單之後，嚇得呆掉了。連連直說她已經跟這兩家銀行周旋了這麼多次，知道這兩家龜毛的銀行不可能會接受這個價錢的。
保羅堅持要她把我們的出價單拿去報給銀行，看看他們怎麼說。
之後過了一個多月，一點消息也沒有。
到底買不買得到呢？
（這是連續劇喔。請待續...）
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